STF formou maioria sobre o ITBI: a holding deve integralizar o imóvel agora?

Uma maioria provisória não é uma autorização para agir sem diagnóstico

O Supremo Tribunal Federal formou maioria no Plenário Virtual para reconhecer que a imunidade do ITBI na integralização de capital também alcança sociedades cuja atividade preponderante seja a compra, venda ou locação de imóveis. A discussão ocorre no Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108.

O julgamento foi retomado em 9 de outubro e está previsto para terminar em 19 de outubro de 2026. Até lá, votos podem ser alterados e pedidos de vista ou de destaque podem modificar o calendário e a forma de julgamento. Por isso, o resultado ainda não deve ser tratado como decisão definitiva.

O que o Tema 1.348 discute

O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição estabelece imunidade do ITBI para bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo prevê uma ressalva ligada à atividade imobiliária preponderante.

A controvérsia é saber a que operações essa ressalva se aplica. A corrente que formou maioria até o momento entende que a restrição por atividade preponderante alcança as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, mas não a entrega de bem para integralizar capital social.

Se esse entendimento for confirmado, o município não poderá negar a imunidade apenas porque a sociedade receptora compra, vende ou aluga imóveis. A tese terá repercussão geral e deverá orientar os demais processos sobre a mesma questão.

A imunidade não cobre qualquer valor nem qualquer estrutura

Mesmo uma decisão favorável no Tema 1.348 não elimina os limites já afirmados pelo STF no Tema 796. A imunidade alcança o valor do imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social. O que exceder esse montante e for destinado, por exemplo, a reserva de capital pode permanecer sujeito ao ITBI.

Também não existe proteção constitucional para simulação, fraude à lei ou documentos que não correspondam à operação realizada. O valor atribuído ao imóvel, o capital subscrito, a alteração contratual, a contabilidade e o registro imobiliário precisam contar a mesma história.

Integralizar pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado produz efeitos diferentes

Para a pessoa física, o artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 permite transferir bens e direitos à pessoa jurídica, a título de integralização de capital, pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. A escolha não é neutra.

Quando a transferência ocorre pelo valor declarado, em regra não há ganho de capital naquele momento, mas a sociedade recebe o bem com esse custo fiscal. Se a operação utiliza valor superior, a diferença pode ser tributada como ganho de capital da pessoa física.

Isso significa que uma eventual imunidade de ITBI não encerra a conta tributária. Custo fiscal futuro, depreciação quando aplicável, tributação da renda imobiliária, eventual venda pela sociedade e forma de devolução ou distribuição do patrimônio precisam entrar na simulação.

A holding muda o ativo que a família transmitirá

Depois da integralização, o imóvel deixa de pertencer diretamente ao fundador e passa a integrar o patrimônio da sociedade. O titular passa a deter quotas, e são elas — não o imóvel isolado — que poderão ser doadas, gravadas com usufruto ou transmitidas na sucessão.

Essa mudança pode facilitar a organização de voto, administração, distribuição de resultados e entrada das próximas gerações. Também cria novos riscos: decisões sobre venda ou garantia do imóvel dependerão da governança societária, e credores da própria sociedade poderão alcançar o ativo social.

Se o contrato social permite ao administrador alienar ou onerar bens relevantes sem aprovação específica, a estrutura patrimonial pode entregar menos controle do que a família imagina. Da mesma forma, doar quotas sem definir voto, usufruto, reversão e saída pode apenas antecipar o conflito.

Não confunda economia tributária com urgência jurídica

Uma maioria provisória pode justificar a preparação de documentos e cenários. Ela não exige que toda família protocole imediatamente uma integralização. A decisão precisa considerar a etapa do planejamento, a existência de negociação em curso, a posição do município, o histórico do imóvel, o custo fiscal e os efeitos sobre financiamento, locação e sucessão.

Quem já recolheu ITBI em operação semelhante poderá avaliar, depois da conclusão do julgamento, se existe fundamento, prova e prazo para pedir restituição. A resposta dependerá da estrutura efetivamente adotada, do valor levado ao capital e das regras processuais e tributárias aplicáveis; não há restituição automática.

Quem ainda planeja a operação deve evitar dois extremos: ignorar uma mudança jurisprudencial relevante ou transformar um resultado ainda não encerrado em promessa de economia certa.

Checklist antes de integralizar um imóvel

1. Confirmar a finalidade da holding. Administração, renda, sucessão, separação de riscos ou preparação para venda exigem desenhos diferentes.
2. Definir o valor levado ao capital. Valor declarado, valor de mercado, capital subscrito e eventual reserva precisam ser comparados.
3. Simular todos os tributos. ITBI, ganho de capital, tributação das receitas e efeitos de uma venda futura não podem ser analisados isoladamente.
4. Revisar a situação registral e contratual. Matrícula, ônus, financiamento, locações, copropriedade e consentimentos podem limitar a transferência.
5. Desenhar a governança do imóvel social. Quem administra, quem vota e qual quórum autoriza venda, garantia, locação a parte relacionada ou redução de capital?
6. Coordenar a sucessão das quotas. Doação, usufruto, cláusulas de reversão, acordo de sócios e testamento devem apontar para resultados compatíveis.
7. Documentar a substância. Laudo, justificativa econômica, deliberações, alteração contratual, contabilidade e registro devem refletir a operação real.
8. Acompanhar a conclusão do Tema 1.348. Verificar o resultado final, eventual modulação e a resposta administrativa do município antes de tratar a imunidade como consolidada.